合肥市中市区人民法院
民事判决书
(2000)中民初字第837号
原告（反诉被告）安徽汇源股份合作公司，住所地合肥市花园街9号。
法定代表人舒觉明，总经理。
委托代理人方金良，公司副总经理。
委托代理人刘端良，合肥永信律师事务盱律师：
被告（反诉原告）安徽省苏洋设计装饰工程有限公司，住所地合肥市花园街9号。
法定代表人王伟，总经理。
委托代理人周基贵、程秋生，合肥环城律师事务所律师。
安徽汇源股份合作公司（以下简称汇源公司）与安徽省苏洋设计装饰工程有限公司（以下简称苏洋公司）房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。汇源公司的委托代理人方金起、刘端良，苏洋公司的法定代表人王伟及委托代理人程秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汇源公司诉称，1996年6月， 我公司与苏洋公司签订一份<房屋租赁合同》，合同约定，我公司将座落于本市花园街13号3层南间房屋，共计使用面积185平方米出租给苏洋公司使用。租期~1996年6月1日至2001年5月3113。租金每平方米每月55元，月总租金10175元。 合同还同时约定苏洋公司每月须交纳卫生费200元。合同生效后，我公司即按约定将房屋交给苏洋公司，苏洋公司在1999年底以前，基本能按合同及有关补充协议约定履行义务，但2000年以来，仅分三次共交租金26200元以及元月的卫生费200元，经多次催要拖欠的租金及卫生费来果，故向法院起诉，要求解除房屋租赁合同，由苏洋公司支付拖欠的租金95900元、卫生费2200元并承担本寨诉讼费用。关于苏洋公司的反诉请求，因我公司从未听过苏洋公司在反诉状中陈述的问题，且反诉中的部分问题还超出了房屋租赁合同的约定范围，苏洋公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回苏洋公司的反诉请求。
被告（反诉原告）苏洋公司辩称并反诉称，我公司确实拖欠汇源公司房屋租金，但我们双方已就2000年的月房租标准协商下调为7400元，而不是10175元。 汇源公司收取的卫生费也是没有依据的。另，汇源公司提供的房屋有严重的质量瑕疵，墙体渗水、潮湿、卫生间下水堵塞等等，为此，我公司对房屋进行了二次装潢，对卫生阎上、下水进行了维修。汇源公司另有锅炉紧靠我公司办公室窗户，不仅存在安全隐患，且其噪音也影响了我公司的正常办公。今年五·一期间，由子汇源公司擅自切断电源、不予供电，我公司不得已自己
出资另拉线路。汇源公司不按国家公布的水电费标准收取水电费，亦给我公司造成一定损失。另案涉房屋原系汇源公司出租给合肥市海阳实业公司（以下简称海阳公司），海阳公司又转租给我公司，在转让期闯，我公司已向海阳公司交纳了1996年元月至1996年5月22日的房租，海阳公司于1995年12月退出以后，我公司直接与汇源公司建立租赁关系，并再次就1996年元月至1996年5月22日期间的房租，向汇源公司交款17750元，该部分租金应属重复交纳。综上，要求汇源公司赔偿装电的损失13320元、多交的租金17750元及维修卫
生间的费用6930元。
经审理查明，1996年6月， 汇源公司与苏洋公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定汇源公司将座落于合肥市中市区花园街13号三层南间房屋（使用面积185平方米）出租给苏洋公司使用，租期五年，从1996年6月1日至2001年5月31日。1996年6月1日至1998年5月31日的租金为每月10175元，1998年6月1日以后的租金标准在10175元的基础上随国家公布的人民币保值率上浮。租金交纳方式为每年元月5日、7月5日一次性交清上、下半年的租金。 合同附录还约定苏洋公司每月5日前向汇源公司支付卫生费150元。附录第九条还约定：“苏洋公司如不按合同规定期限交纳房租时，汇源公司有权收回房屋”。合同生效后，汇源公司即按约向苏洋公司交付了房屋。至1999年底，苏洋公司基本按约定履行了义务，但自2000年以来，苏洋公司仅于3月l3日付租金7400元，于5月18日付租金14800元，于9月1日付租金4000无，于3月l3日付卫生费200元，其余拖欠款项一直未付．为此， 汇源公司即于2000年9月27日向法院起诉。
1997年6月23日， 汇源公司向汇源楼各层租户发出关于自觉遵守汇源楼卫生制度的通知，其中提及“各租户每月需交二百元卫生费”。苏洋公司法定代表人王伟在该通知上签名。
针对上述事实，汇源公司提交了房屋租赁合同、1997年6月23日的通知、收取苏洋公司2000年元月卫生费200元的发票以及关于苏洋公司拖欠房租及卫生费的说明各一份。苏洋公司对上述四份证据的真实性均不持异议，亦承认2000年以来其只支付租金26200元、卫生费200元，但认为汇源公司收取卫生费没有法律依据，且租金标准已下调至每月7400元。苏洋公司并提交了其于1999年1月1日与汇源公司达成的关于下调租金至每月7400元的协议，以及按该标准实际交纳2000年1月至3月租金的发票两张予以证实租金已下调的事实。对此，汇源公司认为1999年1月1日的协议已明确约定暂定期限为一年，2000年1月至3月虽然按7400元的标准收取租金，但不能以此推定2000年4月及以后的租金必须按此标准执行，亦帮2000年4月及以后的租金仍应按每月10175元收取。
2000年5月1日前后，由于水电费的交纳问题，受安徽省花园宾馆（汇源公司的主管部门）委托并依合同约定，汇源公司对苏洋公司采取断电措施。5月中下旬，苏洋公司擅自通过供电部门另行接电。苏洋公司提交了四张发票（共计13320元）， 用以证实其另行行接电产生的费用， 其中编号为越1002790的发票（计7860元）， 缴款单位是安徽省华洋股份有限公司。汇源公司对该四张发票昀真实性不持异议，但认为其采取断电措施是符合合同约定内容的，苏洋公司擅自接电产生的费用应由其自行承担。2001年1月16日， 本院经向合肥市供电局查询，苏洋公司名下的户号为2075072-01的电表，
其欠电费金额为2519. 62元（截止2000年12月），对该电费欠额，汇源公司及苏洋公司均不表示异议。
2000年l2月27日，苏洋公司自行将所承租的花园街l3号（现为花园街9号）三层南间房屋共计使用面积185平方米，悉数交还汇源公司。自2000年12月28日起的房屋租金损失，汇源公司表示由其自行承担。
另查，合肥市中市区花园街13号（现为花园街9号）的原址号码为合肥市长江路146号。汇源公司出租给苏洋公司的房屋产权为安徽省人民政府招待所所有，汇源公司系受安徽省人民政府招待所的委托对外进行房屋租赁。对此，汇源公司提交了编号为010694的房产证，地址变更的证明及安徽省人民政府招待所授权汇源公司对外租赁的说明各一份，对该三份证据，苏洋公司均不表示异议。
又查，苏洋公司在庭审中还提交了：1．苏洋公司与汇源公司于1996年元月29日签订的协议书一份，以证明苏洋公司重复交纳了1996年元月至同年5月22日期间的部分房租17750元；2．苏洋公司于1996年8月26日写给汇源公司的函及汇源公司于1997年元月9日写给苏洋公司的函， 以证明房屋确实有漏水现象，汇源公司并派人维修过；3．照片22张（该22张照片无拍摄时闫记录），以说明卫生间上、下水不通，粪便外溢，墙体有裂缝以及汇源公司的锅炉紧靠苏洋公司的窗户等。对第1份证据， 汇源公司认为不能证明苏洋公司已实际重复交纳了租金17750元；对第二份证据， 汇源公司认为该工作联系函只能证明房屋在1997年初发生漏水现象，但已对此尽7维修义务，且亦实际修缮；对第3组证据， 汇源公司认为不能仅凭照片确认所出租房屋目前有渗、漏水及卫生管道不畅情况。
苏洋公司就其反诉称中的“二次装潢”、“多收水电费造成的损失”等未明确提出具体的赔偿数额。
另，苏洋公司在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，本院裁定驳回其对管辖权提出的异议，之后苏洋公司就此提起上诉。2000年12月12日，合肥市中级人民法院以(2000)合民终字第797号民事裁定书裁定驳回苏洋公司的上诉，由我院对该案进行审理。
本院认为，汇源公司接受产权单位安徽省人民政府招待所的委托，就花园街13号（现花园街9号）房屋对外出租，该出租行为有效。汇源公司与苏洋公司签订的房屋租赁合同及附录，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，应为合法有效。做为签订合同的双方，汇源公司与苏洋公司均应严格按合同履行各自的义务。苏洋公司不按时交纳房租，并无故累计拖欠租金达六个月以上，汇源公司有权解除合同，并有权要求苏洋公司支付拖欠的租金及卫生费。由于苏洋公司系按每月7400元的标准交纳2000年1月至3月的租金，汇源公司至2000年5月18日按此标准收取苏洋公司房租时也未提出异议，并实际开具发票，依该行为可推定汇源公司对苏洋公司按每月7400元的标准交纳2000年房租的许可，故对苏洋公司尚欠的租金应按每月7400元的标准计付，汇源公司认为不能以每月7400元的标准计算2000年房租的理由不能成立。由于苏洋公司已于2000年12月27日实际交还房屋于汇源公司，故拖欠的租金应计算至交房之日即2000隼12月27日。苏洋公司辩称汇源公司收取卫生费不符合法律规定，对此，苏洋公司并未提供证据支持，故本院不予采信，苏洋公司应按变更后的卫生费收取标准即每月200元交纳尚欠的2000年2月至12月的卫生费计2200元。苏洋公司擅自接电行为欠妥，但鉴于所接电路(电表户号为2075072-01)，拆移费用高，为减少损失，并考虑公平合理原则，可归汇源公司所有，由汇源公司按照实际接电产生的费用酌情予以补偿。苏洋公司就其自相应的实体处理。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除安徽汇源股份合作公司与安徽省苏洋设计装饰工程有限公司于1996年6月签订的合房租字第012号房屋租赁合同（包括附录）；
二、安徽省苏洋设计装饰工程有限公司支付安徽汇源股份合作公司房屋租金六万一千八百六十一元；
三、安徽省苏洋设计装饰工程有限公司支付安徽汇源股份合作公司卫生费二千二百元；
四、电表户号为2075072-01的电表及其附属线路归安徽汇源股份合作公司所有，安徽省苏洋设计装饰工程有限公司协助安徽汇源股份合作公司办理电表过户手续，安徽汇源股份合作公司补偿安徽省苏洋设计装饰工程有限公司人民币一千八百四十八元三角八分(5460×80% - 2519.62=1848. 38)；
五、驳回安徽省苏洋设计装饰工程有限公司的其他反诉请求；
六、以上二、三、四项均在本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。
本案案件本诉受理费三千七百五十三元，由安徽汇源股份合作公司负担一千零二十一元，由安徽省苏洋设计装饰工程有限公司负担二千七百三十二元；反诉受理费一千五百三十元，由安徽汇源股份合作公司负担一百八十五元，由安徽省苏洋设计装饰工程有限公司负担一千三百四十五元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省台肥市中级人民法院。
审 判 长 方 敏
审 判 员 季汝成
代理审判员 张 伟
二00一年元月二十日
书 记 员 张渟渟